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不動産所得

確定申告について
不動産所得とは?
土地や建物、駐車場など不動産の貸付によって得た所得のことです。
不動産所得の金額は、その年中の総収入金額から必要経費を差し引いて算出されます。
不動産収入=総収入金額-必要経費
 
  不動産の貸付で得た収入
 
  • 家賃収入
  • 礼金
    • 居住の賃貸借契約を結ぶ際、借主から貸主へお礼の意味で渡されるお金。
      敷金とは違い、契約が終了しても返金はしない
  • 更新料
 
  必要経費
 
  • 固定資産税・都市計画税
  • 建物に掛けた火災保険
  • 建物や付随施設の修理にかかる修繕費
  • 不動産の建築や購入にあてた借入金の利息
  • 減価償却費
など
 
所得税法では、不動産の貸付による所得は不動産所得と規定されますが、その貸付の規模が
『 単なる業務 』 か 『 事業的規模 』 かによって必要経費などの取扱に違いがあり、
『 単なる業務 』 より 『 事業的規模 』 である方が税務上のメリットが受けられます。
 
  事業的規模の判断(外形基準)
 
不動産の貸付が”事業”という規模で行なわれているかどうかの判断は次の基準のいづれか一つを充たすかどうかで判断されます。
 
事業と判断できる『5棟』(または)『10棟』基準
 
アパート、マンションなど貸与できる独立した室数が概ね10室以上 ある 複数のアパートなどを合計して10室以上あればよい1棟のみで条件を充たさなくてよい
独立した家屋(一軒家)家屋、一戸建てなどが概ね 5棟以上 ある 貸家1棟で2部屋として換算されるため貸家1棟⇒2部屋× 5棟=10室
貸地(駐車場など)賃貸用駐車場が概ね 50件以上 ある 駐車場は5台で1部屋として換算されるため50台=10室

 

■注意点

  • 共有者がいる場合
  共有持分で按分するのではなく、実際の室数又は棟数で判断します
10室の賃貸用マンションを2人で共有
 
  2人とも事業的規模となりメリットが受けられる
※基準が充たされていない場合でも、その他の事情により事業的規模と判定される場合もあります。
 
  事業的規模の特典
 
  • 資産損失の必要経費算入
    • 家屋の取り壊しや火災等で損失があった場合、全額が必要経費に算入することができます。不動産所得に損失が出た場合、他の所得と損益通算(相殺)や純損失の繰越もできます。
    •  
      事業的規模と判断されない場合 その年の不動産所得の金額が限度となってしまいます。
  • 貸し倒れによる損失の必要経費算入
    • 未収家賃の貸し倒れによる損失の金額の全額が必要経費に算入できます。
       
      事業的規模と判断されない場合 収入に計上した年分に遡ってその回収不能に対応する所得がなかったものとして扱われます。
  • 延納に係る利子税の必要経費算入
    • 納付税額の延納に係る利子税で不動産所得に対応する金額が必要経費に算入できます。
    • 事業的規模と判断されない場合 ⇒ 必要経費にはなりません。
  • 事業専従者給与等
    • 青色事業専従者給与や白色事業専従者控除額が必要経費に算入できます。
    • 事業的規模と判断されない場合 ⇒ 必要経費にはなりません。
  • 青色申告特別控除
    • 青色申告の場合で一定の要件を充たすものは最高65万円の控除が認められます。
    • 事業的規模と判断されない場合 ⇒ 最高10万円の控除が適用されます。
 
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